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联手银行和保险,大道金服定义房产交易新模式 | 爱分析公司调研
发表时间:2016-11-23 浏览次数:1342次
 

“二手房交易痛点多多,一家深圳的创业公司,要和它死磕到底。”11月22日,专注于创新企业价值研究的新媒体“爱分析”,发表了针对大道金服的公司调研文章,详细剖析了大道在住房金融领域的变革之路。当晚,大道金服总裁徐约可作为第1期“爱分析iTalk”嘉宾,与众多来自住房金融企业、互联网公司、风投机构和地产经纪的网友进行在线互动,专业的问答、热烈的讨论持续了一个多小时,干货满满。现将“爱分析”调研文章原文刊登如下。


   很多人辛辛苦苦工作一辈子,也不能在自己喜欢的大城市买下一套房。即便有了支付首付的能力,在买房的过程中又总是被各种 问题困扰,比如贷款的审批和发放、二手房交易过程中的赎楼和诚信问题等等。

 

   在现行的二手房交易过程中,由于赎楼、过户、抵押、按揭等环节,整个流程至少需要两个月以上,其间多次出现因为钱款和产权归属时间不匹配,而产生的高昂费用和交易安全性问题。

 

   去年刚成立的住房金融服务平台——大道金服,便是为解决这些问题而存在的。今天爱分析主要从其业务模式来给大家解读大道金服的变革之路。

 

市场大痛点多,大道金服就此出发

 

   简而言之,大道金服主要采取产权交易保险模式,解决二手房交易中的痛点。而之所以大道会选择住房金融领域,一方面是因为这个市场足够大,中国每年房地产交易规模超过10万亿元,而配套的金融产品及服务是一个数十万亿级别的市场。

 

   另一方面,也是更为重要的原因,这个市场痛点非常多。相比美国规范化的房地产市场,我国现在的房地产交易体系极度不规范,民间借贷和P2P机构鱼龙混杂。因此,在房地产买卖尤其是二手房交易过程中,买卖双方均存在痛点,比如卖家的赎楼款从何处来,买卖的房子是否有其他抵押而买方却被蒙在鼓里等等,很容易出现系统性的金融风险。

 

现行二手房交易模式效率低下

 

   在住房金融领域中,大道金服首先切入的是二手房交易市场。

 

   在现行的二手房交易模式下,买方贷款审批通过后,卖方如果房贷尚未还完,首先要赎楼,然后将房产抵押给银行后买方才能拿到贷款,之后再将尾款支付给卖方。


现行二手房交易模式(爱分析整理)

   这种模式存在三大痛点

 

   1. 周期长。从签合约到最后完成交易,原有模式至少需要两三个月时间,部分内地城市甚至需要长达五六个月;

 

   2. 费用高。在现行交易流程中,买方必须将房子抵押给银行,银行才会发放审核通过的贷款。这就要求卖方如果交易物业房贷尚未还清,需要先进行赎楼。整个流程中,由于资金和时间错配,赎楼一般会通过民间过桥贷款来进行,每个月的费用在2-3%;

 

   3. 不安全。由于操作的不规范性,很容易出现风险问题,如用买方首付款赎楼之后房子被查封。尤其是通过民间借贷的小贷公司,一旦出现任何风险,最后都需要客户来承担。

 

   那大道金服针对这些问题是怎么去解决的呢?

 

      联合银行保险定义二手房交易新模式

 

   通过与保险公司和银行进行合作,2016年3月,大道金服上线国内首创的房产交易保险产品——交易保,其核心是以保险为保障的二手房交易金融服务。

 


交易保在二手房交易中办理流程(爱分析整理)


    交易保的具体模式是这样,买卖双方签合同以后,先购买一份保险,买方按揭获得银行审批通过后直接放款,加上买方的首付款,卖方可以提前收款,买方提前收楼,而把过户、抵押等行政手续后置,在此过程中,用提前发放的部分按揭款直接归还房屋原贷款,卖方无需过桥赎楼贷。

 

    如果在交易过程中出现风险问题,保险公司会第一时间承担保险责任,同时发起对责任人的追偿。

 

    与现行的二手房交易模式相比,交易保模式的优势如下:

 

    首先,整个交易环节被优化,交易周期大大缩短;其次,由于卖方不需要额外融资去赎楼,也节约了交易过程中的买方成本;最后,在安全性方面,由于有保险公司的加入,在风险机制上也相比现行的交易机制更加有保障。

 

    同时,在获客方面,大道金服与全国数百家中介建立了合作,这就要求大道要有极强的线下推广能力。大道需要靠城市的开拓来进一步扩大客源,目前已经在10个主要城市开设分公司,预计明年还会再开设10余家分公司。另外,关于线上的获客模式,基于保险产品的标准化特性,大道也正在探索中。




     近日,爱分析对大道金服进行了调研,并对总裁徐约可进行了访谈,现摘抄部分内容与各位分享。

 

Q:您的过往经历是怎样的?

A:1998年,我从中科大毕业,之后7年一直从事IT方面的工作。2005年开始在深圳发展银行(平安银行的前身)信用卡中心做数据分析,后来转岗战略营销部,曾代表银行负责和麦肯锡、GE、罗兰贝格等公司的合作项目。

2013年,我和部分同事,追随原平安银行零售总监柳博去南粤银行任职。2014年10月,柳博带领团队创立了大数金融,期间大道的业务模式也在思考和酝酿。 2015年7月,大道金服独立出来正式成立,专注于住房金融领域。大数也是大道金服的天使投资方。

 

Q:住房金融领域的机会都有哪些?

A:不论是在交易和非交易方面,都是有蛮多机会的。现在市场的参与者中,主要是银行和民间金融公司。

银行的优势在于它的资金成本很低,操作也很规范,但是效率却不高;民间金融公司的优势在于它效率还不错,但是资金成本相对银行要高的多,客户承担的成本相应也很高,同时它的一些做法也不太规范。这里面的痛点都是我认为的机会所在。

 

Q:选择在各城市开设分公司的标准是什么?

A:我们选择城市的时候主要看两方面,第一是整个城市的交易量,第二则是该城市存量房的规模。这两个因素直接决定了我们未来在这个城市可以成长的体量。

 

Q:获客渠道都有哪些?

A:当前所采用的线下获客渠道主要有两种,第一个是通过房产中介。中介平台目前是大道金服最主要的获客渠道。中原地产与大道金服已经达成全国性的战略合作,其它中小中介则是由有各地分公司的渠道经理在当地拓展,主要是以培训或营销的形式进行。

第二是通过银行和保险机构。由于交易保本质上也属于银行和保险机构的产品,所以银行和保险机构也会在客户有需求的时候告知客户。

 

Q:如何进行风控?

A:大道金服通过三方面的风控管理对相关交易进行严格把关。

首先,资金风险管理。大道金服的核心是在整个交易过程中完全不接触资金,而是通过系统对接,推动资金在银行和保险机构之间的流转,这是目前整个市场最为合规的模式;

其次,操作风险管理。大道金服通过切割细化完整交易环节,将原本大多数担保公司采用的一人负责所有流程模式做精细化分工,形成自己特有的标准化作业流程(SOP),并通过系统监控;

最后,真实性交易风险管理。通过内部培训,在与客户接触的环节就过滤掉部分明显很虚假的交易。另外,通过与红杉资本投资的数据公司合作,收集更加精准的数据,与内部IT系统对接,交叉比对来确定交易的真实性。

 

Q:银行和保险公司为什么会选择和大道合作?

A:交易保它不是一个简单的保险产品,而是一个模式的创新,包括银行按揭服务和流程的创新。保险公司通过交易保来保障银行和客户的安全,大道通过对流程的切割细分和严格把控管理操作风险,提高整体交易的效率。这个创新模式是三方选择合作的核心。

 

Q:交易保相比其它担保公司有什么优势?

A:我们认为交易保和担保最大的不同在于,保险是一个标准化的、规范的金融产品,有点类似于车险的概念。但是担保公司的过桥贷款却不是一个面向客户的标准化产品。同时,从风险承担能力来讲,保险公司和担保公司也是不可同日而语。

 

Q:除了交易保,还有其它产品线吗?

A: 目前还在内测阶段的另外一个新产品---提放保,专门针对房产抵押贷款的保险产品。房产抵押贷款的一般流程大致是这样,申请借款人在银行填完资料,待银行审批完成后,必须要等待房屋抵押程序办理完成才能发放贷款。整个周期大概需要一个多月的时间,这对急需贷款的人来说效率很低。

而通过提放保,借款人在银行审批完成后就可以立即拿到贷款,在很大程度上解决了客户急需用钱的痛点,尤其是做生意的小微客户,提高了银行的效率。

未来大道金服还会继续专注住房金融领域,不仅在二手房交易,新房交易的相关产品也在研发中。

 

Q:目前各产品的交易额是怎样的?

A:公司今年累计交易额近20亿元,预计明年增速在8倍左右。

 

Q:团队结构是怎样的?

A:目前总部加分公司一起近500人。总部有70人左右,其中一半负责IT,另外一半负责风险管理。剩余的400多人都挂靠各地分公司,包括渠道经理和运营人员。

 

Q:未来有融资计划吗?

A:已经在B轮阶段了,合适的机会会对外宣布。


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